PT PMA ou Hak Pakai : quelle structure choisir pour investir à Lombok ?
Un étranger ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété en Indonésie. Il peut en revanche investir légalement par trois voies : une société PT PMA, un droit d’usage Hak Pakai ou un bail Hak Sewa. Le bon choix dépend d’une question simple : voulez-vous louer votre bien, ou l’habiter ?
Ce que le droit indonésien permet aux étrangers
La pleine propriété (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens. La loi foncière de 1960 et le règlement PP 18/2021 ouvrent aux étrangers d’autres droits, enregistrés et opposables : le Hak Pakai (droit d’usage), le Hak Sewa (bail) et, via une société indonésienne, le Hak Guna Bangunan (droit de construire).
Méfiez-vous de toute proposition de « prête-nom » indonésien qui détiendrait le terrain pour vous. Nous y revenons dans notre article sur la sécurité d’un achat.
La PT PMA : la structure pour faire du rendement
La PT PMA est une société de droit indonésien à capitaux étrangers. C’est elle qui détient le terrain, en titre HGB, et qui peut exploiter la villa commercialement, par exemple en location saisonnière.
- Durée du titre HGB : jusqu’à 30 ans, prolongeable de 20 ans puis renouvelable de 30 ans sur terrain d’État (article 37 du PP 18/2021).
- Capital : depuis le règlement BKPM 5/2025 d’octobre 2025, le capital libéré minimum est de 2,5 milliards de roupies par activité, contre 10 milliards auparavant. L’investissement total doit toujours atteindre 10 milliards de roupies par activité.
- Bon à savoir : pour l’hébergement touristique, le terrain et la construction comptent dans ce montant d’investissement.
- Obligations : comptabilité, déclarations fiscales et rapports trimestriels d’investissement (LKPM). Ce coût de fonctionnement annuel est à intégrer à votre budget.
Le Hak Pakai : la structure pour une résidence personnelle
Le Hak Pakai est un droit d’usage enregistré à votre nom propre, pour une maison que vous habitez. Il convient à une résidence secondaire, pas à un projet locatif.
- Conditions : être titulaire d’un document d’immigration valide (visa, passeport ou permis de séjour) au sens du PP 18/2021.
- Prix minimum : une maison individuelle doit valoir au moins 3 milliards de roupies en Nusa Tenggara Barat, la province de Lombok, contre 5 milliards à Bali (décision ministérielle 1241/2022).
- Limites : une seule parcelle par personne ou par famille, d’au plus 2 000 m².
- Durée : jusqu’à 30 ans, prolongeable de 20 ans puis renouvelable de 30 ans sur terrain d’État (article 52 du PP 18/2021).
- Succession : le bien peut être transmis à vos héritiers ; s’ils sont étrangers, ils doivent eux aussi détenir un document d’immigration valide.
Et le Hak Sewa ?
Le Hak Sewa est un bail sur le terrain d’un propriétaire indonésien, signé et enregistré devant notaire. Sa durée est fixée par contrat, souvent 25 à 30 ans avec option de prolongation. C’est la solution la plus simple et la moins chère à l’entrée, mais vous ne détenez qu’un droit limité dans le temps.
En résumé
| PT PMA | Hak Pakai | Hak Sewa | |
|---|---|---|---|
| Titulaire | Votre société indonésienne | Vous, à titre personnel | Vous (bail) |
| Usage | Location, exploitation commerciale | Résidence personnelle | Selon le contrat |
| Durée | 30 + 20 + 30 ans (HGB) | 30 + 20 + 30 ans | Fixée par contrat |
| Seuil d’entrée | 2,5 Mds IDR libérés, 10 Mds IDR investis par activité | Bien d’au moins 3 Mds IDR à Lombok | Aucun seuil légal |
| Idéal pour | Rendement locatif | Résidence secondaire | Petit budget, horizon défini |
Comment choisir
Posez-vous trois questions. Allez-vous louer le bien ? Si oui, la PT PMA est la voie légale pour une exploitation commerciale. Allez-vous y vivre une partie de l’année sans le louer ? Le Hak Pakai est fait pour vous. Voulez-vous limiter votre mise de départ sur un horizon défini ? Regardez le Hak Sewa.
Dans tous les cas, nous vérifions le titre du terrain auprès du bureau foncier (BPN) et faisons signer les actes devant un notaire foncier agréé (PPAT). Nous pouvons aussi constituer votre PT PMA. Pour savoir quelle structure correspond à votre projet, échangez avec un conseiller sur WhatsApp.
Les règles citées sont celles en vigueur à la date de publication et peuvent évoluer. Cet article ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.
Sources
Un projet à Lombok ?
Un conseiller francophone vous répond sur WhatsApp, sans engagement. Échanger sur WhatsApp
