Est-ce sûr d’acheter un terrain en Indonésie ?

Oui, à deux conditions : utiliser une structure légale et vérifier le terrain avant de payer. La plupart des mauvaises expériences d’étrangers viennent d’un montage interdit ou d’une vérification sautée, rarement d’un risque impossible à anticiper.

Risque n°1 : le prête-nom indonésien

C’est le piège le plus courant. Un Indonésien achète le terrain à son nom avec votre argent, et un contrat privé est censé vous garantir la propriété réelle.

Ce contrat est nul. La loi foncière interdit tout transfert, direct ou indirect, de pleine propriété à un étranger (article 26 de la loi de 1960), et la Cour suprême a confirmé cette nullité à plusieurs reprises. Le prête-nom reste le propriétaire légal : il peut vendre ou hypothéquer le terrain. Votre seul recours est une action en indemnisation contre lui.

Risque n°2 : un titre fragile ou contesté

Tous les terrains ne sont pas certifiés au bureau foncier (BPN). Certains reposent sur des documents coutumiers ou fiscaux, d’autres ont plusieurs héritiers qui n’ont pas tous donné leur accord. Des litiges fonciers existent aussi dans le Sud de Lombok : en 2022, des habitants contestaient encore l’indemnisation de parcelles dans la zone de Mandalika.

Risque n°3 : un zonage incompatible avec votre projet

Un terrain peut être légalement vendu sans être constructible pour votre usage. Le plan d’aménagement du district (RTRW) fixe ce qu’on peut y bâtir. En bord de mer, une bande littorale d’au moins 100 mètres à partir de la ligne de marée haute est protégée (décret présidentiel 51/2016). Un terrain « les pieds dans l’eau » peut donc être en partie inconstructible.

Risque n°4 : un intermédiaire non qualifié

N’importe qui peut se présenter comme agent. Seul un notaire foncier agréé (PPAT) peut établir l’acte de transfert, et seul l’enregistrement au BPN rend votre droit opposable.

Nos vérifications avant toute offre

1. Contrôle du certificat au BPN : authenticité, titulaire, hypothèques ou blocages éventuels.
2. Identification de tous les ayants droit et de leur accord écrit.
3. Contrôle du zonage et de la bande littorale.
4. Visite et mesure de la parcelle sur place.
5. Choix de la structure légale : PT PMA, Hak Pakai ou Hak Sewa.
6. Signature devant PPAT, puis enregistrement au BPN.

Les signaux qui doivent vous alerter

• On vous propose de mettre le terrain au nom d’un Indonésien.
• Le vendeur ne montre qu’une copie du certificat, ou aucun certificat.
• Le prix est très inférieur au marché et le vendeur vous presse.
• On vous demande un paiement important avant toute vérification ou avant l’acte.
• L’intermédiaire refuse de passer par un PPAT.

Un achat bien préparé en Indonésie est sûr. Si vous avez repéré un terrain et voulez le faire vérifier, échangez avec un conseiller sur WhatsApp.

Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé.

Sources

• Hukumonline — Siapa yang berpeluang paling untung dari perjanjian nominee
• Sekretariat Kabinet — Perpres 51/2016 : batas sempadan pantai
• Detik — Menkopolhukam janji selesaikan sengketa lahan di Mandalika (juin 2022)